صيانة جمعيات الملاك في السعودية: الالتزامات والميزانية وملّاك

تنمو جمعيات الملاك بسرعة؛ إذ أعلنت الهيئة العامة للعقار اعتماد 17 ألف جمعية حتى منتصف 2025، منها 3,600 جمعية جديدة في النصف الأول من ذلك العام وحده. ومعظم ما يُكتب عنها يتناول التسجيل والرسوم والتنفيذ، وقليل جداً يتناول ما يملأ شكاوى السكان: تشغيل المبنى وصيانته. يشرح هذا الدليل الأحكام من النظام ولائحته التنفيذية، ثم يحوّلها إلى خطة صيانة وميزانية وتقرير سنوي عملي.

هل جمعية الملاك إلزامية في السعودية؟

نعم، متى كان العقار المشترك مملوكاً لـثلاثة ملاك فأكثر لوحدات مفرزة (نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها، المادة 12). ويجب تسجيل الجمعية لدى الهيئة، ويُقدَّم طلب التسجيل خلال 30 يوماً من تأسيسها، وإن لم يتقدم أحد فلأي مالك أن يتقدم بالطلب (اللائحة التنفيذية، المادة 10). ولا تكتسب الجمعية الشخصية الاعتبارية والذمة المالية المستقلة إلا بعد تسجيلها.

نقطتان تخطئ فيهما مقالات قديمة كثيرة:

• اشتراط «أكثر من عشر وحدات وخمسة ملاك» يعود إلى النظام الملغى الصادر عام 1423هـ، أما النظام الحالي الصادر بالمرسوم الملكي م/85 عام 1441هـ فيكتفي بثلاثة ملاك.
• المصطلح النظامي الحالي هو جمعية الملاك، أما «اتحاد الملاك» فمصطلح النظام السابق وما زال شائعاً في الحديث.

ويلتزم كل مالك جديد تلقائياً، فتملّك الوحدة يعني قبول النظام الأساسي للجمعية وقرارات جمعيتها العامة (المادة 15). وخدمات منصة ملّاك بلا رسوم.

من المسؤول عن الصيانة؟

ولا يجوز للمدير إبرام عقود تعود بالمنفعة عليه أو على أقاربه حتى الدرجة الرابعة (اللائحة التنفيذية، المادة 24). وأما الشركة التي تدير المباني أو تشغّلها للغير بمقابل، فاللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية تقصر إدارة الأملاك وإدارة المرافق على المنشآت المرخصة (رخصة فال). كما طرحت الهيئة في مايو 2026 مسودتي لائحتين لإدارة الأملاك وإدارة المرافق لاستطلاع الآراء، ولم تُعتمدا حتى وقت كتابة هذا الدليل.

ما الذي يجب على الجمعية صيانته؟

يعرّف النظام الأجزاء المشتركة بأنها كل ما أُعدّ للاستعمال المشترك، ويذكر منها الأرض والمداخل والممرات والمواقف والخزانات والقنوات والخدمات والمسابح والحدائق والأفنية والمصاعد (المادة 1). وتضيف اللائحة التنفيذية العناصر الإنشائية المارة بالوحدة، والأنظمة الميكانيكية والكهربائية المشتركة، والبنية التحتية للخدمات في العقار (المادة 8). وعملياً يعني ذلك:

خذوا الفترات الدقيقة من عقودكم ومن تعليمات المصنّعين ومتطلبات الدفاع المدني المنطبقة على مبناكم. فالالتزام النظامي هو إبقاء الأجزاء المشتركة صالحة، والجدول هو ما يثبت الوفاء به. ويساعدكم دليل زمن الاستجابة والإصلاح في عقود الصيانة عند صياغة هذه العقود.

وإذا لزمت أعمال داخل وحدة لسلامة المبنى أو لصيانة نظام مشترك، فليس للمالك الاعتراض، وعلى الجمعية إشعاره مسبقاً إشعاراً كافياً بالأعمال ومدتها، وإعادة الوحدة إلى حالها فور الانتهاء، والتعويض إذا اضطر الشاغل إلى المغادرة (المادة 27، واللائحة التنفيذية، المادة 36).

كيف تُوزَّع ميزانية الصيانة بين الملاك؟

يتحمل كل مالك تكاليف صيانة الأجزاء المشتركة وإدارتها بنسبة مساحة وحدته إلى مجموع مساحات الوحدات (المادة 26). ويجوز في العقارات متعددة الاستخدام أن تختلف المساهمة بحسب نوع الاستخدام، وما يخدم بعض الوحدات دون غيرها يتحمل تكلفته ملاك تلك الوحدات وحدهم (اللائحة التنفيذية، المادة 34). ولا يجوز لأي مالك التخلي عن نصيبه في الأجزاء المشتركة للتهرب من تكاليف صيانتها (المادة 24).

ولا يحدد النظام ولا الهيئة مبلغاً، بل تعتمده الجمعية العامة وفق القواعد الواردة في النظام الأساسي. وهذه قائمة عملية لإعداد الميزانية:

1. حصر كل الأنظمة والأصول المشتركة مع عمرها وضمانها ومقاولها.
2. تسعير عقود الصيانة الوقائية: المصاعد وأنظمة الحريق والأعمال الكهروميكانيكية والتكييف والمولد والخزانات ومكافحة الآفات.
3. إضافة الخدمات المساندة: النظافة والحراسة والزراعة والمسبح.
4. إضافة كهرباء الأجزاء المشتركة ومياهها.
5. إضافة مخصص للإصلاحات الطارئة بناءً على أعمال العام الماضي.
6. التخطيط للاستبدالات الكبيرة (المضخات وتحديث المصاعد والعزل)، وتقرير الجمعية العامة إنشاء احتياطي من عدمه (اختياري، اللائحة التنفيذية، المادة 30).
7. إضافة أتعاب المدير ومراجع الحسابات، والتأمين إن اختاره الملاك (ممارسة جيدة لا التزام نظامي).
8. خصم أي دخل، مثل تأجير مساحات مشتركة موثق في منصة إيجار.
9. توزيع الصافي حسب مساحة الوحدات، مع تطبيق قواعد الاستخدام المتعدد والأجزاء الخاصة ببعض الوحدات، ثم عرضه للتصويت.

والسنة المالية اثنا عشر شهراً، ويجوز أن تتراوح السنة الأولى بين ستة أشهر وثمانية عشر شهراً من التسجيل (المادة 20).

كيف تُحصَّل الاشتراكات، وماذا لو لم يدفع المالك؟

تُحدد رسوم الاشتراك في منصة ملّاك، وتصدر الفواتير تلقائياً عند استحقاقها. ووفق الأسئلة الشائعة في المنصة، تصبح الفاتورة «متأخرة» إذا مضى على استحقاقها أكثر من شهر، ويحق للمدير حينها طلب سند تنفيذي، فتصدر الهيئة المستند المعتمد مجاناً، ويُستكمل الطلب عبر منصة ناجز. ولا يقرر النظام غرامة على التأخير، ويجري التنفيذ وفق نظام التنفيذ (المادة 21).

ما الذي يرفعه المدير إلى الملاك كل عام؟

خلال ثلاثة أشهر من نهاية السنة المالية يُعدّ المدير القوائم المالية وتقريراً عن نشاط الجمعية ومركزها المالي، وتُسلَّم لمراجع الحسابات قبل الجمعية العامة بخمسة وأربعين يوماً على الأقل، وتُرسل نسخة إلى الهيئة وإلى كل مالك خلال شهر (المادة 20). ولكل مالك حق الاطلاع على السجلات والحسابات (اللائحة التنفيذية، المادة 32)، ويجب أن تكون تقارير الجمعية ومراسلاتها باللغة العربية، ويجوز إرفاق لغة أخرى معها (المادة 33).

والتقرير الجيد للصيانة يبيّن لكل نظام مشترك: ما خُطط له، وما نُفّذ، وما تعطّل، وكم كلّف. وهذا هو الدليل الذي يحتاجه الملاك قبل اعتماد ميزانية العام التالي.

استلام المبنى من المطوّر

عند تأسيس الجمعية تنتقل إليها جميع الضمانات الخاصة بإنشاء العقار وتشغيله، ويلتزم المطوّر بإصلاح العيوب إلى حين انتقالها، وتبقى مسؤوليته النظامية قائمة (اللائحة التنفيذية، المادة 38). فاجمعوا عند الاستلام الضمانات والمخططات النهائية وأدلة التشغيل والصيانة، وطوفوا بالمبنى مع المطوّر، وسجّلوا كل عيب على الأصل الذي يخصه. فالعيوب المكتشفة في السنة الأولى أقل تكلفة بكثير ما دام المطوّر مسؤولاً عنها.

منصة ملّاك وأنظمة الصيانة: ما دور كل منهما؟

منصة ملّاك هي المنصة الرسمية للهيئة العامة للعقار، ومكان تسجيل الجمعية ومدير العقار، والترشيح والتصويت، والفواتير، والرقم الموحد 700، ونقل عداد المياه الرئيسي باسم الجمعية، والسند التنفيذي. وهي إلزامية وبلا رسوم.

أما الصيانة اليومية، أي الجداول الوقائية وبلاغات السكان ومهام المقاولين وتوثيقها وتكلفة كل إصلاح، فتحتاج نظام صيانة إلى جانبها. وما زال كثير من المديرين يديرونها عبر واتساب وجداول Excel، فيقل التوثيق حين يسأل الملاك في الجمعية العامة. اقرأوا ما هو نظام إدارة المرافق CAFM وإدارة مقاولي الباطن دون تطبيقات أو حسابات.

كيف يدعم «مبنى» جمعيات الملاك

«مبنى» منصة لإدارة الصيانة لشركات إدارة الأملاك وجمعيات الملاك، بالعربية والإنجليزية. يرفع السكان البلاغ بمسح رمز QR في المبنى دون تطبيق أو تسجيل دخول، وتنشئ الصيانة الوقائية المهام وفق جدولها، ويستلم المقاولون كل مهمة برابط آمن ويوثّقونها بصور قبل العمل وبعده، ويحفظ سجل الأصول الضمانات وتنبيهات الحالة. والتسعير حسب عدد المباني، فالسكان والمقاولون بلا حدود.

الأسئلة الشائعة

هل جمعية الملاك إلزامية في السعودية؟

نعم، متى كان العقار المشترك مملوكاً لثلاثة ملاك فأكثر، وفق المادة 12 من نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها. ويجب تسجيلها لدى الهيئة العامة للعقار عبر منصة ملّاك، ويُقدَّم الطلب خلال 30 يوماً من التأسيس.

من يحدد ما يدفعه كل مالك للصيانة؟

تعتمد الجمعية العامة الميزانية السنوية التي يُعدّها المدير، وتُوزَّع على الملاك بنسبة مساحة كل وحدة إلى مجموع المساحات، مع مراعاة العقارات متعددة الاستخدام والأجزاء التي تخدم بعض الوحدات. ولا تحدد الهيئة مبلغاً معيناً.

هل يحق للمالك الامتناع عن دفع اشتراكات الجمعية؟

لا، فالنظام لا يجيز للمالك التخلي عن نصيبه في الأجزاء المشتركة للتهرب من تكاليفها. وتصبح الفاتورة متأخرة بعد شهر في منصة ملّاك، ويحق للمدير طلب سند تنفيذي وتنفيذه عبر منصة ناجز.

هل تحتاج جمعية الملاك إلى مراجع حسابات؟

نعم إذا بلغت وحدات العقار مئة وحدة فأكثر أو زادت أصول الجمعية على مليون ريال. ويجوز للجمعيات الأصغر تعيين مراجع، وتعتمد الجمعية العامة تعيينه وأتعابه.

هل يجب على الجمعية التعاقد مع شركة إدارة مرافق؟

لا يشترط نظام ملكية الوحدات ذلك، بل يجعل المدير مسؤولاً عن توفير أعمال الصيانة والإشراف على المقاولين. لكن الشركة التي تدير المباني أو تشغّلها للغير بمقابل تحتاج رخصة فال المناسبة من الهيئة العامة للعقار.

من يصون الأنابيب داخل شقتي؟

أنت تصون وحدتك. أما الأنابيب والصواعد والأنظمة الكهربائية المشتركة المارة بها فهي من الأجزاء المشتركة التي تصونها الجمعية، وعليها إشعارك قبل العمل داخل وحدتك.

المصادر

• نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها (الهيئة العامة للعقار)
• اللائحة التنفيذية لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها
• منصة ملّاك: الأسئلة الشائعة
• الهيئة العامة للعقار: دليل خدمات جمعيات الملاك (يناير 2025)
• الهيئة العامة للعقار: نمو جمعيات الملاك 185% في النصف الأول من 2025
• اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية